麻阳苗族自治县人民政府关于印发《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定》的通知
MYDR-2017-00001
麻政发〔2017〕3号
麻阳苗族自治县人民政府
关于印发《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定》的通知
有关乡镇人民政府，县直有关单位：
《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
麻阳苗族自治县人民政府
2017年3月20日
麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定
第一条 为加快城市发展，规范我县城市规划区内房屋征收补偿安置工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）等有关法律法规和政策精神，结合本县实际，制定本规定。
第二条 本县城市规划区内的国有土地上房屋征收补偿安置和城中村集体土地房屋征收补偿安置，适用本规定。
第三条 本县城市规划区内国有和城中村集体土地上房屋的征收补偿安置应当遵循以人为本、公平公正、诚实守信、集约用地原则，按照“统一领导、统一政策、统一征收、统一管理”的要求组织实施。
第四条 县人民政府负责本县城市规划区内房屋征收补偿安置工作。县住房与城乡建设局、县国土资源局负责做好国有土地上房屋和集体土地上房屋征收指导工作。县征迁办、项目建设协调机构按照分工，负责房屋征收补偿安置的组织实施工作。县发改、财政、监察、审计、房产等有关部门和高村镇人民政府，按照各自职责共同做好房屋征收补偿安置工作。
第五条 被征收房屋及其用地面积认定
（一）依法进行房屋产权登记和土地登记的房屋。
房屋产权面积，以《房屋所有权证》记载的建筑面积为准。 土地使用面积，以《土地使用证》记载的面积为准。依法进行不动产统一登记的房屋，以《不动产权证书》记载的房屋建筑面积和土地使用面积为准。被征收人认为产权证记载有误的，可查阅产权登记簿（不动产登记簿）或申请测绘复核。
（二）无房屋产权证和土地使用证的房屋。
1.房屋建筑面积认定。
凡具备实际使用功能、四周有围护、有完整门窗，层高超过2.2米以上的房屋，其房屋建筑面积由县征迁办、两违办、国土、住建、房产等部门按下列情况进行处理：
①有建房审批手续或用地审批手续的房屋，根据批准面积，经测绘核实后，对其建筑面积予以认定；
②能提供有效证明材料，确系2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建造的主体房屋，经测绘核实后，对其建筑面积予以认定；
③2008年1月1日至2012年1月17日期间未经批准建造的房屋，凡能在规定时限内签约并搬迁交房的，根据所在社区、村委会证明，经规划认定处理，对其建筑面积予以认定。
2012年1月17日《麻阳苗族自治县人民政府关于集中整治县城区违法用地建设的通告》（麻政发〔2012〕2号）发布后，未经批准修（改、扩）建的房屋及附属物（包括房屋装修），均不予承认与补偿。
2.宅基地使用面积认定。
经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以认定。未履行批准用地手续的，用地户应提供相关权属证明材料，由县征迁办、两违办、国土、住建、房产等部门依法进行调查，认定用地面积和土地使用权人。集体土地上房屋实际用地面积超出《湖南省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》规定的210平方米的，除国家政策特别规定的情形外，超出部分不作为对个人宅基地补偿的依据。
（三）自土地征收预公告或房屋征收决定公告发布之日起抢建的各类建筑物、构筑物，一律视为违法建筑，不予补偿安置。
第六条 县征迁办应会同项目协调机构、两违办、国土、住建、房产及高村镇人民政府等相关单位对征收范围内的房屋建筑合法性进行认定。认定为合法建筑的，按规定进行补偿安置；认定为违法建筑或征收公告发布后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋的，依法责令其限期拆除。对在规定时间内自行拆除的，按同结构类别房屋重置价的80%给予自拆务工补贴。拒不拆除的，依法强制拆除。
第七条 本县城市规划区内国有或城中村集体土地上的房屋征收一律实行货币补偿或产权调换二种补偿方式，不再实行宅基地安置补偿方式。
第八条 城中村集体土地上房屋被征收人可以选择货币补偿安置方式，也可以选择产权调换补偿安置方式。
（一）货币补偿分为按3000元/平方米征收价计付补偿和按评估额补偿二种方式，由被征收人自行选择。
1.按3000元/平方米征收价计付补偿方式。被征收房屋的补偿由房屋正房部分补偿、房屋附属部分和装修部分补偿、空坪隙地补偿构成。
?正房部分补偿。根据被征收房屋正房部分建筑面积，按3000元/平方米征收价确定房屋正房部分的补偿额。计算方式为：
房屋正房部分补偿额=正房建筑面积×3000元/平方米×层级系数
层级系数与被征收房屋建筑结构层数对应关系为：一层平房为1.898，两层楼房为1.178，三层楼房为0.938，四层楼房为0.816，五层楼房为0.741，六层楼房为0.691，七层楼房为0.655，八层楼房为0.628，九层楼房为0.601，见下表：
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楼层总 数 |
平 房 |
二层楼 |
三层楼 |
四层楼 |
五层楼 |
六层楼 |
七层楼 |
八层楼 |
九层楼 |
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层级系 数 |
1.898 |
1.178 |
0.938 |
0.816 |
0.741 |
0.691 |
0.655 |
0.628 |
0.601 |
?附属部分及装修部分补偿。按市场重置价结合成新协商确定房屋附属部分(猪舍、牛舍，搭配的厨房、茅房等简易结构房屋,下同)和装修部分的补偿金额。协商不成的，按第三方房地产评估机构评估额补偿。
?房屋占地外的空坪隙地（即房屋滴水线外的用地，违法用地除外，下同）补偿。已办理土地登记的，按同地段住宅用地基准地价60%给予补偿；未办理土地登记的，按认定的面积给予同地段住宅用地基准地价40%补偿。基准地价以《麻阳苗族自治县人民政府关于发布麻阳苗族自治县基准地价的通告》（麻政函〔2013〕108号）为准。基准地价依法进行更新的，按更新后的基准地价执行。
2.按评估补偿。被征收人也可以依照程序选择具备资质的房地产评估机构按同地段同类结构房屋的房地产市场价进行评估，以评估额确定房屋征收补偿金额，但应按该地段住宅用地基准地价的40%补缴土地出让金。
(二)产权调换补偿方式，由调换的商品房安置面积或统规统建房屋安置面积和空地补偿构成。
1.产权调换范围。产权调换范围为房屋正房部分，房屋的附属部分不计入产权调换面积。房屋的附属部分和装修部分实行货币补偿，按市场重置价结合成新协商确定补偿金额。协商不成的，按第三方房地产评估机构评估额补偿。
2.产权调换比例。被征收的房屋只有一层的，按“征1补1.9”进行补偿，即每征收1平方米调换新安置住房（套房）1.9平方米。属于两层的，则按“征1补1.2”进行补偿，即征收1平方米调换新安置住房（套房）1.2平方米；属于三层及以上的，按“拆1补1”进行补偿，即征收1平方米调换新安置住房（套房）1平方米。
3.产权调换房源。
?商品房开发小区。被征收人可在本县城区内各商品房开发小区选择安置房。由征收机构向被征收人核发载有产权调换面积的购房券。购房券确定的调换面积的购房款由征收机构负责支付。被征收人选择安置房面积大于购房券确定的调换面积的，15平方米（含15平方米）以内由被征收人按1500元/平方米价格自行承担，其商品房销售价格差额部分由征收机构承担；超出15平方米以上的，由被征收人按该安置房的市场销售价购买。被征收人未完全享受15平方米优惠的，对差额面积部分，征收机构按1000元/平方米对被征收人计付奖励。
?统规统建安置小区。根据项目建设实际，适宜就近建设安置小区的，由政府委托县城建投资公司或具备法定资质的单位，根据城市规划按照商品房标准统筹统建安置用房。由征收机构向被征收人核发载有产权调换面积的购房券。被征收人按先签订协议并腾空交房先选房的原则,凭购房券到统规统建的安置小区选择安置房,选择的安置房面积大于购房券确定的调换面积的，15平方米（含15平方米）以内由被征收人按1200元/平方米价格自行承担；超出15平方米以上的，由被征收人按与该安置房同地段商品房销售的市场均价的80%购买。被征收人未完全享受15平方米优惠的，对差额面积部分，征收机构按1000元/平方米对被征收人计付奖励。
4.空地补偿。房屋占地外的空坪隙地，办理土地登记的，按同地段住宅用地基准地价60%给予补偿；未办理土地登记的，按认定的面积给予同地段住宅用基准地价40%补偿。基准地价以《麻阳苗族自治县人民政府关于发布麻阳苗族自治县基准地价的通告》（麻政函〔2013〕108号）为准。基准地价依法进行更新的，按更新后的基准地价执行。
第九条 被征收的城中村集体土地上房屋底层为临街商铺的(底层以上部分按第八条规定予以补偿)，按以下方式予以补偿安置，被征收人任选其中一种方式。
1.货币补偿方式。由征收机构按照房地产评估机构评估的同地段同类结构的商铺的市场评估价予以一次性补偿，但被征收人应按该地段商业用地基准地价的40%补缴土地出让金。
2.产权调换方式。根据项目建设实际，就近用同地段同等建筑面积的商铺进行调换。调换的商铺建筑面积大于或小于被征收商铺建筑面积的，在6平方米以内（含6平方米）的部分，按征收年上一年度的同地段商住楼盘的商铺销售均价的80%相互结算差价；超过6平方米的部分，按征收年上一年度同地段商住楼盘的商铺销售均价相互结算差价。
第十条 城中村集体土地上房屋征收选择货币补偿的，另按房屋正房部分（主体建筑）占地面积（附属部分占地除外）的20%，以3000元/平方米标准给予购房补贴。
第十一条 国有土地上自建住房、经营性用房（商铺）等被征收的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）货币补偿方式。被征收人选择货币补偿的，本着“征一还一，结构成新不补差”的原则，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋用地性质，按同地段同用途类似房地产市场评估价格予以补偿。
房屋征收范围内经确定后，房屋征收机构应当委托有资质的房地产价格评估机构进行咨询性估价及公示，并根据估价结果，拟定房屋征收补偿方案与被征收人见面。被征收人不同意咨询性评估机构出具的评估结果的，征收机构组织被征收人重新选定房地产价格评估机构进行分户评估。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数选定、随机选定等方式确定。
对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋同用地性质同地段同类似房地产的市场价格。房地产价格评估机构作出评估报告，应当对被征收房屋类似房地产的市场价格进行说明。
对选择货币补偿的，另按货币补偿额的10%给予购房补贴。
（二）产权调换方式。产权调换实行“拆一补一，以旧换新”的原则，由征收机构按等面积等地段提供产权调换房屋。被征收的房屋价值按房屋征收决定公告之日同地段同用途类似房地产市场进行评估确定。征收机构与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
用于产权调换房屋的价值，应当由房地产价格评估机构评估确定。用于产权调换房屋的价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十二条 被征收房屋属于商品住宅套房的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）选择货币补偿的，按商品套房的建筑面积，以3000元/平方米，确定补偿额。对选择货币补偿的，另按货币补偿额的20%给予购房补贴。房屋装修部分按市场重置价结合成新协商确定补偿金额。协商不成的，按评估确定。
（二）选择产权调换的，按“1比1.2”进行补偿，即征收1平方米调换新安置住房（套房）1.2平方米。由征收机构向被征收人核发载有产权调换面积的购房券，可在本县城区内各商品房开发小区选择安置房。购房券确定的调换面积的购房款由征收机构负责支付。被征收人选择安置房面积大于购房券确定的调换面积的，15平方米（含15平方米）以内由被征收人按1500元/平方米价格自行承担，其商品房销售价格差额部分由征收机构承担；超出15平方米以上的，由被征收人按该安置房的市场销售价购买。被征收人未完全享受15平方米优惠的，征收机构按1000元/平方米对被征收人计付奖励。
第十三条 国有公房及国有土地上生产、经营、办公等非住宅用房的被征收人选择货币补偿的，另按货币补偿额的10%给予奖励，最高不超过10万元。
第十四条 被征收人搬家补助费标准如下：
（一）住房按房屋建筑面积10元/平方米计算，每次每户不足1000元的补足1000元，每户按2次计付搬家补助费。
（二）经营性用房（含商铺）按其实际经营建筑面积40元/平方米一次性计付，不足1500元按1500元计付。
（三）室内有线电视、电信网络、空调、热水器等设备设施的移迁费用，根据市场价予以补偿。
第十五条 被征收人过渡补助费及停产停业损失费标准如下：
（一）过渡补助费：一律实行自行过渡，按合法房屋建筑面积计算，每月8元/平方米，每月不足600元的补足600元。
实行货币补偿的，一次性发放12个月的过渡补助费；实行产权调换的，按照产权调换协议约定的过渡期限及前款规定的过渡补助费标准发放，逾期的按月双倍支付。
（二）经营性用房停产停业损失费：
1.沿街底层商铺停产停业损失费，按上一年度该商铺实际租金或同地段类似商铺租金1.5倍标准，选择货币补偿的，一次性给予6个月补偿；选择产权调换的，按月补偿。
2.其他经营性用房停产停业损失费，按实际经营面积每月20元/平方米标准, 选择货币补偿的，一次性给予6个月补偿；选择产权调换的，按月补偿。
被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，应当向房屋征收机构提供房屋被征收前上一年度实际经营效益，以及因停产停业造成的职工遣散费、设施设备拆除转让损失、存货低价出售损失等证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按评估结果给予补偿。
第十六条 房屋征收奖励种类及标准如下：
（一）按期签约奖励。被征收人按《征收补偿方案》规定的期限签订补偿协议，属住房的，按其正房建筑面积以200元/平方米标准给予被征收人奖励；其他生产、经营、办公等非住宅用房的，按主体建筑200元/平方米标准给予被征收人奖励。不足2万元的按2万元奖励，超过10万元的按10万元奖励。
（二）搬迁奖励。被征收人按《征收补偿协议》约定期限搬迁腾空房屋，给予10000元/户（幢）的搬迁奖励。
（三）寻找房源奖励。被征收人自行寻找安置房源的，每户（幢）给予10000元的奖励。
（四）物业管理费补助。对被征收房屋按其建筑面积一次性给予150元/平方米的物业管理费补助。
第十七条 承包土地已被全部征收，户口转为城镇居民，被征收房屋属于住宅类别，且被征收人所有的住宅房屋建筑面积合计不足70平方米的，按70平方米补偿面积给予补偿。
符合我县保障性住房申请条件的，根据本人申请，可按规定优先租赁保障性住房。
第十八条 有下列情况之一的，对被征收人不予奖励：
（一）在规定的签约期限内未签订补偿协议的；
（二）在规定的签约期限内签订补偿协议，但未按补偿协议约定的期限腾空房屋交付拆除的；
（三）县人民政府依法对其作出征收补偿决定的。
第十九条 采取暴力、威胁等行为阻碍依法进行的房屋征收补偿安置工作的，以及故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员履行公务的，由公安机关依法处理。
第二十条 房屋征收部门的工作人员以及其他国家工作人员在房屋征收补偿安置工作中不履行法律、法规、规章以及本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门依法予以处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 县征迁办、项目建设协调机构应当在房屋征收项目补偿结束后30日内以户为单位建立房屋征收补偿档案，并做好相关移交保存。
第二十二条 本规定自发布之日起施行。法律、法规另有规定的从其规定。本规定施行前已发布征收决定公告的项目，征收机构已与被征收人签订补偿安置协议的，仍按照原项目实施时的相关规定和原协议约定执行。因未实施征收补偿安置，致使未签订补偿安置协议的，可以按本规定执行。
附件：房屋重置价标准
附件：
房屋重置价标准 单位:元/平方米
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房屋类型 |
主要特征及要求 |
重置 价格 |
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钢筋砼 框架结构 |
桩基础或整板基础，主体结构为全钢筋混凝土框架结构，现浇楼平面、层面、楼梯、天沟，层高3m，层面上部应有架空隔热层或者平瓦坡屋面、24cm眠墙，地面砖或水磨石地面，外墙面钢砖，内墙水泥抹光且刷仿瓷涂料罩面，铝合金门窗、纱窗，油漆木制门及纱门，水、电、卫生设施和厨房设施配套齐全，封闭阳台，入户防盗门。 |
950 |
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砖 混 结 构 |
一类 |
标准砖石基础或桩基础，钢筋砼地梁，层层有串梁，规定的构造柱，钢筋砼楼面，屋面楼梯、天沟、铝合金门窗，层面顶部应有架空隔热层或者平顶（包括蓄水屋面）屋面，层高3m以上，24cm眠墙，外墙有搓砂或水刷石，内墙仿瓷涂料罩面，油漆木制门，室内地面为水磨石或地板砖，独立厨房，无烟灶台，水冲厕所，水电进户（含室内管线）。 |
820 |
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二类 |
标准砖石基础，钢筋砼地梁，钢筋砼预制楼面、层面、楼梯、天沟，屋面上部有架空隔热层或者平瓦坡屋面、层高3m，24cm斗墙，外墙粗砂灰，内墙粉纸筋且“106”涂料罩面，油漆木制门窗、纱门窗、亮玻璃，室内水磨石地面，独立厨房，水冲厕所，水电进户（含室内管线）。 |
740 |
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三类 |
标准砖石基础，钢筋砼地梁、串梁、24cm眠墙或斗墙，内外墙面为简单水泥抺灰，平顶或蓄水屋面，普通水泥地面，木质油漆门窗，水电进户（含室内管线）。 |
670 |
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砖 木 主 房
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一类 |
砖石基础，24cm眠墙，瓦屋面，前后檐口高度不低于3m，外墙粗砂灰，内墙粉灰或涂料罩面，室内水泥地面，铝合金或油漆木制门窗，纱门窗，亮玻璃，漆刷木板及纸板顶棚，水电进户（含室内管线）。 |
620 |
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二类 |
砖石基础，24cm眠墙或斗墙，前后檐口高度不低于3m，预制空心楼板，油漆玻璃门窗，水泥或三合泥地面，内墙石灰或“106”涂料罩面，水电进户（含室内管线） |
570 |
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三类 |
砖石基础，18cm眠墙或水泥空心砖墙，前后檐口高度不低于3m，普通木楼板和门窗，瓦屋里，白灰粉墙或清水泥墙，三合泥或土坯地面，水电进户（含室内管线） |
520 |
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砖 木 偏 房 |
一类 |
砖石基础，18cm眠墙或水泥空心砖墙，内外封面粉灰，檐口高度不低于2.2m，瓦屋里，水泥地面或三合泥地面，完整的木质油漆门窗，照明电入屋。 |
400 |
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二类 |
砖石基础，水泥墙体，檐口高度不低于2.2m，瓦屋面，三合泥地面或土坯地面，木质门窗，照明电入屋。 |
380 |
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木 板 主 房 |
一类 |
排扇屋架，檐口高度不低于3m，瓦屋面，一楼木板全封壁，楼板完整，花格窗或玻璃窗，油刷板壁门窗，水泥或木板地面，照明电入户。 |
520 |
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二类 |
排扇屋架，瓦屋面，檐口高度不低于3m，一楼木板全封壁，楼板完整，普通窗扇，土坯地面，照明电入户。 |
480 |
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木 板 偏 房 |
一类 |
指屋前两侧配建的房子（农村俗称厢房），檐口高度不低于2.2m，木板结构，瓦屋面，板壁完整，楼板为木板或纸板，水泥地面或土坯地面，照明电入户。 |
360 |
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二类 |
木质结构，瓦屋面，部分板壁完整，土坯地面，檐口高度不低于2.2m，照明电入户。 |
330 |
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砖木杂房 |
指独立或搭建在主房边堆放生产资料的房子（含猪舍），青砖或水泥砖墙体，瓦屋面，檐口高度不低于1.8m，水泥地面或土坯地面。 |
300 |
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木质杂房 |
指独立或搭建在主房边堆放生产资料的房子，木柱架子，有板壁围护，檐口高度不低于1.8m，水泥地面或土坯地面。 |
240 |
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棚 房 |
一类 |
指房屋周围搭建的简易房子，直接用水泥砖堆砌或木柱搭架，四周有围护材料，石棉瓦盖顶。 |
180 |
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二类 |
土坯筑墙或木杆及其他材料围护，顶部有遮盖物。 |
160 |
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