为统一和规范我县城市规划区房屋征收补偿工作，按照县领导指示，县政府法制办会同县征迁办、县国土、房产等部门在调研及座谈、公示、听证会等形式征求各界意见的基础上，起草了《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定》(以下简称《规定》)。现就有关情况说明如下：　　

　　一、制订的必要性　　

过来县城区房屋征迁安置主要采取的是宅基地安置方式，这种低效利用土地的安置方式既不符合相关的政策规定，也制约着城市品位的提高，给拆迁安置带来诸多矛盾，一户多宗宅基地的现象时有发生，弊大于利。因此，取消县城区宅基地安置模式，建立以货币或实物补偿为主要模式的征收补偿制度已势在必行，有必要根据我县实际，制定一部统一的城区房屋征收补偿安置规定，以规范和指导县城区的房屋征收补偿工作。　　

二、《规定》的起草情况　　

　　按照县政府主要领导尽快制定我县统一的房屋征收补偿办法的指示，分管城建的政府领导等县领导与法制办、征迁办和国土、房产等部门反复研究，按照以人为本，让人民群众共享发展成果，新旧征收模式更替保障被征收人的利益不受损的原则，形成了《规定》的初稿。县政府法制办又专门召开座谈会、征求意见会、听证会等形式，听取了相关部门、社区和被征收人代表的意见，《规定》基本框架和原则得到县政府常务会议原则通过后，县政府法制办又根据又按照会议要求，就有关问题组织了论证。根据各方面的意见，对《规定》做了多次修改，数易其稿。　　

　　二、《规定》的主要内容及其说明　　

（一）关于适用范围。在我国，国有土地上房屋征收和集体土地房屋拆迁是由不同法律规范来调整。《规定》第二条将城中村的集体土地上房屋列入适用范围，是因为随着城市的发展，城中村已演变为社区，村民也转为社区居民，其房屋市场价值与周边的国有土地上房屋相比无多大的区别，只是历史原因，其宅基地性质仍挂在集体名下。一旦对宅基地依法征收，其地上房屋就转化为国有土地（划拨性质）上的房屋。因此，将城中村集体土地上房屋同周边的国有土地上房屋同等对待，既体现了同地同价的公平原则，也容易取得群众的支持和配合。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）关于征收管理体制。按目前的职能分工，国土部门负责集体土地上房屋的拆迁安置，住建部门负责国有土地上房屋征收安置。为发挥职能部门的作用，明确征迁办的牵领及项目指挥部的组织实施分工，《规定》第四条规定，县人民政府负责本县城市规划区内房屋征收补偿安置工作。县住房与城乡建设局、县国土资源局负责做好国有土地上房屋和集体土地上房屋征收指导工作。县征迁办、项目建设协调机构，负责房屋征收补偿安置的组织实施工作。县发改、财政、监察、审计、房产等有关部门和高村镇人民政府，按照各自职责共同做好房屋征收补偿安置工作。　　

（三）关于合法性认定。《规定》第五条在坚持物权登记原则的基础上，根据我县实际对未进行产权登记的房屋区分三个阶段。以2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前为一阶段，这一阶段未经产权登记的房屋经测绘核实后，予以认定合法建筑面积。以2012年1月17日《麻阳苗族自治县人民政府关于集中整治县城区违法用地建设的通告》（麻政发〔2012〕2号）发布前为一个阶段。这一阶段建造的未经产权登记的房屋，确属集体经济组织成员，且因改善家庭居住困难建房的等具有合理性的，由相关部门给予合法性认定。2012年1月17日之后未经批准建造的房屋，均不予承认与补偿。对在规定时间内自行拆除的，按同结构类别房屋重置价的80%给予自拆务工补贴。同时明确规定，自土地征收预公告和房屋征收决定公告发布之日起抢建的各类建筑物、构筑物，一律视为违法建筑，不予补偿安置。　　

（四）关于补偿模式。宅基地安置由于不符合集约用地的要求，故国土资源部和省政府都明令禁止。湘政办发〔2014〕21文规定：在城市规划区范围内，一般不单独为被拆迁对象安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的安置方式，由被拆迁的农户自行选购商品房或接受政府提供的安置房。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿方式也只有货币补偿和产权调换二种形式。故《规定》第六条规定：本县城市规划区内国有或集体土地上的房屋征收一律实行货币补偿或产权调换二种补偿方式，不再实行宅基地安置补偿方式。但在城郊区域，若被征迁的农户今后一个时期内仍以农耕为主要生活来源的，考虑其农具耕牛等生产资料用房的现实需要，可实行规划集中迁建小区进行集中安置。　　

（五）关于征收补偿标准。《规定》第七条对集体土地上房屋的补偿方式，第十一条对国有土地上房屋，第十二条对商品房套房的征收补偿都做了明确具体而又灵活的规定，既尊重了被征收人对补偿方式选择权，又充分保障了被征收人的正当权益。如集体土地上房屋的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换补偿。选择货币补偿的，可以选择按3000元/平方米的征收价补偿，也可以选择按第三方评估价补偿，并对附属部分、装修部分和空坪隙地部分及底层为商铺门面的补偿都做了明确规定，体现发展让群众共享的理念。　　

（六）关于征收货币补偿价。《规定》第八条对3000元/平方米征收价及房屋层级系统的规定，体现了让采用新模式被征收人不吃亏和保持平房与楼房、不同楼层楼房之间合理价差原则。根据市场调研，一宗110平方米左右的安置宅基地市场转让价在30万到40万之间。本着新旧模式补偿等值原则，让被征人除建造成本价外，另按一宗宅基地40万元，基础超深费8万元等值获取货币补偿。但这种补偿方式，对房屋密集的征收量大公益性项目，项目建设中征迁成本所占的比重较大。　　

（七）关于经营性用房停产停业损失补偿的标准。《规定》的第十五条第二项规定，因征收经营性用房造成停产停业损失的补偿标准，属沿街底层商铺的, 按上一年度该商铺实际租金或同地段类似商铺租金1.5倍标准，选择货币补偿的，一次性给予6个月补偿；选择产权调换的，按月补偿。属其他经营性用房的，按实际经营面积每月20元/㎡标准, 选择货币补偿的，一次性给予6个月补偿；选择产权调换的，按月补偿。如果被征收人认为停产停业损失补偿不足以弥补实际损失的，可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。　　

（八）关于征收补助和奖励。国务院《征收条例》要求县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给与补助和奖励。《规定》对相关征收补偿标准予以了进一步细化和补充：一是规定对被征收人选择货币补偿的，给予购房补助;二是规定对按期签约、搬迁的被征收人，给予签约奖励和搬迁奖励;三是规定寻房奖励，适当提高了搬家费和过渡安置费标准;四是规定对被征收人物业管理费补助。　　

（九）关于征收补偿的保底政策。《规定》规定承包土地已被全部征收，户口转为城镇居民，被征收房屋属于住宅类别，且被征收人所有的住宅房屋建筑面积合计不足70平方米的，按70平方米补偿面积给予补偿。　　

（十）关于房屋重置价标准。考虑到市场物价因素及对城郊征迁项目的集中安置实际，按100元/平方米标准，对各种房屋类型的重置价标准作了适当调整。　　

文件于2017年3月20日经县长签署发布实施。　　

附:房屋征收补偿计算实例　　

房屋征收补偿额分析表　　

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房屋征收补偿计算实例　　

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基本情况：　　

房屋结构：砖混三层楼；总建筑面积：330平方米,房屋占地面积150平方米，城中村集体土地。　　

房屋征收补偿名项费用合计???????????? 单位:元　　

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注:室内有线电视、电信网络、空调、热水器等设备设施移迁费用，根据市场价予以补偿　　

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?关于印发《麻阳苗族自治县城市规划区房屋征收补偿安置暂行规定》的通知

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